Obecné byty – bývanie v podnájme
Takmer každá dobre spravovaná obec sa pokúsila získať finančné prostriedky, ktoré ponúka štát na výstavbu nájomných bytových domov. Mnohé z nich boli pri tejto snahe úspešné a preto sme svedkami viacerých projektov aj v Novomestskom okrese. Aké je bývanie v obecnom podnájme? Aké sú jeho vyhliadky do budúcnosti? Čo bude s obecnými bytmi? Poďme sa pokúsiť odpovedať na tieto a mnohé ďalšie otázky súvisiace s riešením problému bývania pomocou obecných nájomných bytov.
Úvery, ktoré majú obce možnosť získať, sú bezkonkurenčne najlacnejšie ako možno na trhu získať (napr. cez ŠFRB je úrok 1% počas celej doby splácania). Na to aby obec úver získala potrebuje vlastný vysporiadaný pozemok. Samospráva pripraví projekt a na základe žiadosti žiada o časť finančných prostriedkov. Pomer vlastných prostriedkov a prostriedkov z úverových zdrojov na celkovom projekte má vplyv na spôsob ako môže obec s bytmi nakladať (napr. kedy ich môže odpredať). Po schválení úveru obec zadá formou verejného obstarania realizáciu stavby stavebnej firme. Samospráva definuje, kto môže byt získať a za akých podmienok (vychádza sa zo žiadostí, ktoré obec obdržala a znenia miestneho Všeobecne záväzného nariadenia o prideľovaní obecných bytov). V poslednej fáze príde k obsádzaniu bytov a podpise nájomných zmlúv.
Celý tento proces som popísal veľmi zjednodušene. Samotná realizácia celého projektu je ale spravidla náročná a úspešné ukončenie takéhoto procesu je úspechom celej obce, ale hlavne úspechom tých ľudí, ktorí na projekte pracovali.
Bývanie v obecnom byte je spojené s platením nájomného. Nájomné stanovuje samospráva, tak aby zohľadňovala splátku úveru, náklady spojené s prevádzkou celého bytového domu eventuálne zisk. Výška nájmu je zväčša nižšia ako komerčný nájom. Stretol som sa s nájomnými zmluvami na dobu jeden rok s trojmesačnou výpovednou lehotou (podmienky zmlúv sa, ale môžu výrazne líšiť).
Dôvody prečo občania využívajú možnosti nájomného bývania sú: zlá finančná situácia (byty pre sociálne slabšie skupiny), krátkodobé a dlhodobé riešenie problému s bývaním.
Pozrime sa na príklad novopostaveného bytového domu v obci. Spravidla je žiadostí o bývanie viac ako voľných bytov, preto je potrebné spraviť výber žiadateľov. Podmienky určuje zastupiteľstvo. Byty dostanú tí, ktorí preukážu schopnosť splácať nájomné, čo môže znamenať stop pre niektoré sociálne najslabšie skupiny. Tí šťastnejší, ktorým boli byty pridelené budú podpisovať nájomné zmluvy a niektorí sa budú pýtať na možnosť budúceho odkúpenia bytu od obce. Tu nastáva problém, pretože obec získala výhodný úver a preto byty bude možné odpredať až po jeho splatení (v niektorých prípadoch to nebude možné vôbec). Keďže ide o horizont 20, 25 resp. 30 rokov je zmluvná dohoda prakticky nemožná (nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú zväčša na jeden rok – inak by to bolo pre obec nevýhodné), preto odkup zostáva len na úrovni sľubu.
Sporná je aj budúca odkupná cena bytu. Buď to bude budúca zostatková cena bytu alebo budúca trhová cena. Keďže vlastníkom je obec a o majetku obce rozhodujú poslanci bude na nich ako rozhodnú (nie je dôvod predpokladať, že obec sa nebude správať trhovo). Okrem toho o predaji nebudú rozhodovať súčasní poslanci, ale tí, ktorí získajú mandát o niekoľko desaťročí. Dlhodobé riešenie vlastného bývania pomocou obecného nájmu je teda veľmi problematické.
Ďalšie problémy súvisiace s bývaním v nájme sú: otázka dediteľnosti (nárok na užívanie obecného bytu nie je dediteľný), záložného práva, bonity, možnosti rekonštrukcie (nájomník musí o každý zásah do bytu písomne žiadať majiteľa) ....
Vráťme s k nášmu novopostavenému nájomnému bytovému domu a predstavme si, že o dva roky bude v jeho blízkosti postavený bytový dom, v ktorom budú jednotlivé bytové jednotky ponúknuté na predaj do osobného vlastníctva (OV).
Cena, za ktorú budú byty ponúkané je dôležitá, ale nemusí byť rozhodujúca. Rozhodovať bude dostupnosť bytov, teda počiatočné náklady (poplatky, zálohová platba ...) a hlavne výška mesačnej splátky úveru (ŠFRB, hypotekárny úver, stavebné sporenie). Mesačné náklady na takúto formu bývania budú vyššie (mali by byť) ako mesačné nájomné v obecnom byte. Na druhú stranu, budúci obyvatelia nových bytov budú aj ich majiteľmi. Byty vlastnia, len ich ešte nemajú zaplatené. Zaplatila za nich banka (alebo ŠFRB – teda štát) a preto nimi ručia. Zaviazali sa, že svoju nehnuteľnosť zaplatia spolu s úrokom v dohodnutom čase. Na rozdiel od obyvateľov v susednej nájomnej bytovke (patriacej obci) majú noví majitelia bytov viaceré problémy nájomníkov vyriešené. Byt (resp. jeho splatenú časť) môžu predať (eventuálne aj zo ziskom), byt (resp. jeho splatená časť) je dediteľný, byt môžu v prípade potreby alebo nutnosti prenajať a inkasovať nájom (byt im spláca niekto iný). Majitelia majú širokú paletu možností ako nakladať so svojím majetkom i keď je založený. Okrem toho majú istotu, že každou splátkou splácajú svoj byt.
Niektorí nájomníci budú zvažovať odchod do nového vlastného bytu. Ak odídu, na ich miesto bude obec nútená nájsť ihneď niekoho iného. Nájomníci v nájomných bytoch sa preto môžu pomerne často obmieňať – budú zostávať tí, ktorým takéto riešenie vyhovuje. Stále budú prichádzať a odchádzať tí, pre ktorých je nájom iba krátkodobým riešením.
Obec bude do budúcna potrebovať pre určité skupiny svojich občanov nájomné byty. Avšak nemôže to byť jediná aktivita samosprávy v súvislosti s riešením otázky bývania. Obec bude musieť aktívne vyhľadávať investorov, ktorí majú záujem budovať byty do OV na jej území. Okrem toho môže participovať na príprave celého projektu, čím môže vytvárať aj príjem do obecného rozpočtu.
Celý tento proces som popísal veľmi zjednodušene. Samotná realizácia celého projektu je ale spravidla náročná a úspešné ukončenie takéhoto procesu je úspechom celej obce, ale hlavne úspechom tých ľudí, ktorí na projekte pracovali.
Bývanie v obecnom byte je spojené s platením nájomného. Nájomné stanovuje samospráva, tak aby zohľadňovala splátku úveru, náklady spojené s prevádzkou celého bytového domu eventuálne zisk. Výška nájmu je zväčša nižšia ako komerčný nájom. Stretol som sa s nájomnými zmluvami na dobu jeden rok s trojmesačnou výpovednou lehotou (podmienky zmlúv sa, ale môžu výrazne líšiť).
Dôvody prečo občania využívajú možnosti nájomného bývania sú: zlá finančná situácia (byty pre sociálne slabšie skupiny), krátkodobé a dlhodobé riešenie problému s bývaním.
Pozrime sa na príklad novopostaveného bytového domu v obci. Spravidla je žiadostí o bývanie viac ako voľných bytov, preto je potrebné spraviť výber žiadateľov. Podmienky určuje zastupiteľstvo. Byty dostanú tí, ktorí preukážu schopnosť splácať nájomné, čo môže znamenať stop pre niektoré sociálne najslabšie skupiny. Tí šťastnejší, ktorým boli byty pridelené budú podpisovať nájomné zmluvy a niektorí sa budú pýtať na možnosť budúceho odkúpenia bytu od obce. Tu nastáva problém, pretože obec získala výhodný úver a preto byty bude možné odpredať až po jeho splatení (v niektorých prípadoch to nebude možné vôbec). Keďže ide o horizont 20, 25 resp. 30 rokov je zmluvná dohoda prakticky nemožná (nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú zväčša na jeden rok – inak by to bolo pre obec nevýhodné), preto odkup zostáva len na úrovni sľubu.
Sporná je aj budúca odkupná cena bytu. Buď to bude budúca zostatková cena bytu alebo budúca trhová cena. Keďže vlastníkom je obec a o majetku obce rozhodujú poslanci bude na nich ako rozhodnú (nie je dôvod predpokladať, že obec sa nebude správať trhovo). Okrem toho o predaji nebudú rozhodovať súčasní poslanci, ale tí, ktorí získajú mandát o niekoľko desaťročí. Dlhodobé riešenie vlastného bývania pomocou obecného nájmu je teda veľmi problematické.
Ďalšie problémy súvisiace s bývaním v nájme sú: otázka dediteľnosti (nárok na užívanie obecného bytu nie je dediteľný), záložného práva, bonity, možnosti rekonštrukcie (nájomník musí o každý zásah do bytu písomne žiadať majiteľa) ....
Vráťme s k nášmu novopostavenému nájomnému bytovému domu a predstavme si, že o dva roky bude v jeho blízkosti postavený bytový dom, v ktorom budú jednotlivé bytové jednotky ponúknuté na predaj do osobného vlastníctva (OV).
Cena, za ktorú budú byty ponúkané je dôležitá, ale nemusí byť rozhodujúca. Rozhodovať bude dostupnosť bytov, teda počiatočné náklady (poplatky, zálohová platba ...) a hlavne výška mesačnej splátky úveru (ŠFRB, hypotekárny úver, stavebné sporenie). Mesačné náklady na takúto formu bývania budú vyššie (mali by byť) ako mesačné nájomné v obecnom byte. Na druhú stranu, budúci obyvatelia nových bytov budú aj ich majiteľmi. Byty vlastnia, len ich ešte nemajú zaplatené. Zaplatila za nich banka (alebo ŠFRB – teda štát) a preto nimi ručia. Zaviazali sa, že svoju nehnuteľnosť zaplatia spolu s úrokom v dohodnutom čase. Na rozdiel od obyvateľov v susednej nájomnej bytovke (patriacej obci) majú noví majitelia bytov viaceré problémy nájomníkov vyriešené. Byt (resp. jeho splatenú časť) môžu predať (eventuálne aj zo ziskom), byt (resp. jeho splatená časť) je dediteľný, byt môžu v prípade potreby alebo nutnosti prenajať a inkasovať nájom (byt im spláca niekto iný). Majitelia majú širokú paletu možností ako nakladať so svojím majetkom i keď je založený. Okrem toho majú istotu, že každou splátkou splácajú svoj byt.
Niektorí nájomníci budú zvažovať odchod do nového vlastného bytu. Ak odídu, na ich miesto bude obec nútená nájsť ihneď niekoho iného. Nájomníci v nájomných bytoch sa preto môžu pomerne často obmieňať – budú zostávať tí, ktorým takéto riešenie vyhovuje. Stále budú prichádzať a odchádzať tí, pre ktorých je nájom iba krátkodobým riešením.
Obec bude do budúcna potrebovať pre určité skupiny svojich občanov nájomné byty. Avšak nemôže to byť jediná aktivita samosprávy v súvislosti s riešením otázky bývania. Obec bude musieť aktívne vyhľadávať investorov, ktorí majú záujem budovať byty do OV na jej území. Okrem toho môže participovať na príprave celého projektu, čím môže vytvárať aj príjem do obecného rozpočtu.
10.10.2007