Dobrodružstvo „Prenajmem ...“
Pred tromi dňami uverejnil „Prameň informácií“ článok „Zločin prenájmu!“. Zločinu sa podľa autora dopúšťajú prakticky všetci majitelia nehnuteľností. Všetci tí čo prenajímajú nebytové i bytové priestory s úmyslom zarobiť. Pôvodne som zamýšľal len strohé vyjadrenie v diskusii, ale nakoniec som sa rozhodol poskytnúť môj pohľad na dobrodružstvo s názvom „Prenajmem ...“
Pred krízou som si hovorieval: Pamätáte si tú dobu? Do nových „škatúl“ (rozumej firmy sídliace v novopostavených halách), ktoré nám v okolí vyrástli, bolo treba viac ľudí, ako náš regiónik poskytoval. Častokrát som počúval aj od iných: „Éj, kúpiť tak byt, najlepšie dva – to by bol biznis!“„Robošov nastrkať do trojizbáku, najlepšie 6 a inkasovať, to by bol zaujímavý príjem!“ V takejto predstave je mnoho ľudí doteraz. 90 % z nich nikdy neprenajímalo.
K vlastneniu nehnuteľnosti a následnému prenajímaniu sa môžete dostať rôznymi spôsobmi - dedičstvom, darovaním, kúpou a možno ešte nejako ináč. Možnosť, ktorú najviac ovplyvňujete je kúpa. Tu dobrodružstvo začína. Ak neviete, na čo sa máte dávať pozor, môžete kúpiť zle.
Hneď na začiatku to neodhadli tí, čo kúpili nehnuteľnosť v roku 2007 a 2008. Kúpili na cenovom vrchole a teraz majú byt či dom, ktorého cena padla napr. o pol milióna korún. Ide pravdepodobne o ich doteraz najhoršiu investíciu v živote. Táto skupinka neúspešných investorov sa delí na tých, ktorí sú v ho... po členky a tých, ktorí sú po kolená.
„Podskupina po členky“ do toho dala vlastnú hotovosť. Tí, ktorí sú „po kolená“ majú požičané od bánk. Práve v tejto dobe prestali splácať poplatky a úroky a začínajú napr. 28 rokov splácať istinu, ktorá prevyšuje reálnu cenu ich nehnuteľnosti. Musia hrať ďalej v načatom dobrodružstve, lebo predajom by nezískali dostatočné množstvo hotovosti na vyplatenie záväzku. Aby to mali ešte ťažšie, ceny nájmov sa krízou pritlačili nadol a nájomca už neplatí ani 50 % z mesačnej splátky úveru.
Zostať v hre musia všetci, ktorí nemôžu a nechcú predať svoje staré nehnuteľnosti. Ak vlastníte napr. 3-izbový najčastejšie panelový byt zo 70-tych alebo 80-tych rokov minulého storočia, tak je to finančne veľmi náročná záležitosť. Zálohové platby na energie, poplatok správcovi, fond opráv, poistenie nehnuteľnosti, daň, a ďalšie náklady robia mesačný záväzok cca 200,- €. Ak je to menej, tak väčšinou preto, lebo príspevok do fondu opráv je poddimenzovaný. O to viac stoja riešenia havarijných stavov a investícií, ak nie je potrebná výška prostriedkov v tomto fonde.
Ja odporúčam nedávať cenu samotného podnájmu/nájmu nižšie ako 100,- € mesačne. Len tak sa môže vytvoriť dostatočná rezerva na nečakané výdavky, ktoré s vlastnením starých nehnuteľností súvisia. Ak človek prenajíma i spotrebiče (práčka, ladnička, mraznička, rýchlovarná konvica, ...), odporúčam od 30 do 50,- € mesačne. Zvlášť ak zmluva hovorí o povinnosti prenajímateľa nahradiť pokazený spotrebič.
Výsledný sumár je teda jednoznačný – 3-izbový zariadený byt nemôžem prenajímať za menej ako 350,- € mesačne. Kto nevidí náklady súvisiace s dobrodružstvom „Prenajmem ...“ do najhlbších súvislostí, môže sa mu to zdať veľa. Kto však prenajíma, nie je ani pri tejto úrovni dostatočne odmenený za riziko, ktoré podstupuje.
Prenájom má 2 najvážnejšie riziká. Prvé je to, že nájomca nehnuteľnosť poškodí alebo nebodaj úplne zničí. Toto riziko sa dá čiastočne eliminovať dôsledným výberom a kontrolou podnájomníka. Druhé riziko je riziko neplatiča. Tu je to už horšie. Neplatičom sa môže sať ktokoľvek. Dokonca aj človek, ktorí doteraz vinikajúco platil. Stačí vážnejšia PN, prepustenie so zamestnania alebo iná udalosť ako napr. rozvod. Platenie bývania je v prioritách väčšiny podnájomníkov až za výdavkami na stravu, oblečenie, výživné a tak už niekedy nevychádza.
Zákony SR chránia hlavne nájomcu a nie prenajímateľa. Výpoveď môže byť podaná až po 3 mesačnom neplatení a výpovedná lehota je ďalšie 3 mesiace. Ak ste náhodou podpísali nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, tak ste povinný neplatičovi zabezpečiť náhradné ubytovanie za obdobných podmienok.
Najnáročnejším dobrodružstvom je vzťah s neplatičom. Zákon ho chráni tak, že minimálne 6 mesiacov môže zostať v podnájme a majiteľ to nehnuteľnosti to financuje. Veľakrát je problém takýchto ľudí dostať z nehnuteľnosti i po uplynutí zákonných lehôt. Ak sa vysťahovanie podarí, zostáva horké vydýchnutie nad ukončením nedobrovoľnej charity. Peniaze sa dajú vymáhať súdom, ktorý trvá v SR priemerne 500 dní (aktuálny údaj marec 2010). Bude stáť približne 500,- €. Z rozsudkom treba navštíviť exekútora a ten môže vymáhať napr. 10 rokov, po ktorých môže byť premlčacia doba.
Tých 100,- € čistého mesačného zisku, ktorý kumulujú v rezervách prenajímatelia bytov, by som úžerou nenazýval. Rezervy sa môžu rozplynúť, hneď ako šťastie poľaví a vyskytne sa neplatič. S označením „Zločin prenájmu“ som sa vôbec nestotožnil. Ba priam by som toto dobrodružstvo nazval „Riziko nedobrovoľnej charity voči blížnemu svojmu“.
Pracoval som v na trhu s nehnuteľnosťami pred krízou a pracujem i teraz. Jednou oblasťou, ktorej sa ako podnikateľ venujem, je spravovanie nájmov/podnájmov. Spravujem vlastné nehnuteľnosti a poskytujem túto službu aj svojim klientom (majiteľom nehnuteľností). Tvrdenia, ktoré tu používam som niekde nepočul, nečítal som o nich, ale zažil som v posledných rokoch.
K vlastneniu nehnuteľnosti a následnému prenajímaniu sa môžete dostať rôznymi spôsobmi - dedičstvom, darovaním, kúpou a možno ešte nejako ináč. Možnosť, ktorú najviac ovplyvňujete je kúpa. Tu dobrodružstvo začína. Ak neviete, na čo sa máte dávať pozor, môžete kúpiť zle.
Hneď na začiatku to neodhadli tí, čo kúpili nehnuteľnosť v roku 2007 a 2008. Kúpili na cenovom vrchole a teraz majú byt či dom, ktorého cena padla napr. o pol milióna korún. Ide pravdepodobne o ich doteraz najhoršiu investíciu v živote. Táto skupinka neúspešných investorov sa delí na tých, ktorí sú v ho... po členky a tých, ktorí sú po kolená.
„Podskupina po členky“ do toho dala vlastnú hotovosť. Tí, ktorí sú „po kolená“ majú požičané od bánk. Práve v tejto dobe prestali splácať poplatky a úroky a začínajú napr. 28 rokov splácať istinu, ktorá prevyšuje reálnu cenu ich nehnuteľnosti. Musia hrať ďalej v načatom dobrodružstve, lebo predajom by nezískali dostatočné množstvo hotovosti na vyplatenie záväzku. Aby to mali ešte ťažšie, ceny nájmov sa krízou pritlačili nadol a nájomca už neplatí ani 50 % z mesačnej splátky úveru.
Zostať v hre musia všetci, ktorí nemôžu a nechcú predať svoje staré nehnuteľnosti. Ak vlastníte napr. 3-izbový najčastejšie panelový byt zo 70-tych alebo 80-tych rokov minulého storočia, tak je to finančne veľmi náročná záležitosť. Zálohové platby na energie, poplatok správcovi, fond opráv, poistenie nehnuteľnosti, daň, a ďalšie náklady robia mesačný záväzok cca 200,- €. Ak je to menej, tak väčšinou preto, lebo príspevok do fondu opráv je poddimenzovaný. O to viac stoja riešenia havarijných stavov a investícií, ak nie je potrebná výška prostriedkov v tomto fonde.
Ja odporúčam nedávať cenu samotného podnájmu/nájmu nižšie ako 100,- € mesačne. Len tak sa môže vytvoriť dostatočná rezerva na nečakané výdavky, ktoré s vlastnením starých nehnuteľností súvisia. Ak človek prenajíma i spotrebiče (práčka, ladnička, mraznička, rýchlovarná konvica, ...), odporúčam od 30 do 50,- € mesačne. Zvlášť ak zmluva hovorí o povinnosti prenajímateľa nahradiť pokazený spotrebič.
Výsledný sumár je teda jednoznačný – 3-izbový zariadený byt nemôžem prenajímať za menej ako 350,- € mesačne. Kto nevidí náklady súvisiace s dobrodružstvom „Prenajmem ...“ do najhlbších súvislostí, môže sa mu to zdať veľa. Kto však prenajíma, nie je ani pri tejto úrovni dostatočne odmenený za riziko, ktoré podstupuje.
Prenájom má 2 najvážnejšie riziká. Prvé je to, že nájomca nehnuteľnosť poškodí alebo nebodaj úplne zničí. Toto riziko sa dá čiastočne eliminovať dôsledným výberom a kontrolou podnájomníka. Druhé riziko je riziko neplatiča. Tu je to už horšie. Neplatičom sa môže sať ktokoľvek. Dokonca aj človek, ktorí doteraz vinikajúco platil. Stačí vážnejšia PN, prepustenie so zamestnania alebo iná udalosť ako napr. rozvod. Platenie bývania je v prioritách väčšiny podnájomníkov až za výdavkami na stravu, oblečenie, výživné a tak už niekedy nevychádza.
Zákony SR chránia hlavne nájomcu a nie prenajímateľa. Výpoveď môže byť podaná až po 3 mesačnom neplatení a výpovedná lehota je ďalšie 3 mesiace. Ak ste náhodou podpísali nájomnú zmluvu na dobu neurčitú, tak ste povinný neplatičovi zabezpečiť náhradné ubytovanie za obdobných podmienok.
Najnáročnejším dobrodružstvom je vzťah s neplatičom. Zákon ho chráni tak, že minimálne 6 mesiacov môže zostať v podnájme a majiteľ to nehnuteľnosti to financuje. Veľakrát je problém takýchto ľudí dostať z nehnuteľnosti i po uplynutí zákonných lehôt. Ak sa vysťahovanie podarí, zostáva horké vydýchnutie nad ukončením nedobrovoľnej charity. Peniaze sa dajú vymáhať súdom, ktorý trvá v SR priemerne 500 dní (aktuálny údaj marec 2010). Bude stáť približne 500,- €. Z rozsudkom treba navštíviť exekútora a ten môže vymáhať napr. 10 rokov, po ktorých môže byť premlčacia doba.
Tých 100,- € čistého mesačného zisku, ktorý kumulujú v rezervách prenajímatelia bytov, by som úžerou nenazýval. Rezervy sa môžu rozplynúť, hneď ako šťastie poľaví a vyskytne sa neplatič. S označením „Zločin prenájmu“ som sa vôbec nestotožnil. Ba priam by som toto dobrodružstvo nazval „Riziko nedobrovoľnej charity voči blížnemu svojmu“.
Pracoval som v na trhu s nehnuteľnosťami pred krízou a pracujem i teraz. Jednou oblasťou, ktorej sa ako podnikateľ venujem, je spravovanie nájmov/podnájmov. Spravujem vlastné nehnuteľnosti a poskytujem túto službu aj svojim klientom (majiteľom nehnuteľností). Tvrdenia, ktoré tu používam som niekde nepočul, nečítal som o nich, ale zažil som v posledných rokoch.
26.03.2010